Le bail précaire, aussi appelé bail dérogatoire, est un bail qui possède quelques spécificités à connaître, lorsque l’on se lance dans l’exploitation d’un fonds de commerce. Nous passons en revue pour vous tout ce qu’il faut savoir sur le bail précaire ou bail dérogatoire.
Plan de l'article
Qu’est-ce que le bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est un bail de courte durée qui, par définition, contient une dérogation. Ceci signifie que le contrat de location peut mener à une action de dérogation aux dispositions contenues dans une loi, un acte ou un usage. Les dispositions du bail dérogatoire sont précisées dans l’Article L 145-5 du Code du commerce.
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Tout commerçant peut choisir de signer un bail dérogatoire. La durée prévue pour un bail précaire est de 3 ans. La durée habituelle d’un bail dépend de son statut, qui est généralement 3, 6 ou 9 ans. Le concept même du bail dérogatoire ou bail précaire consiste à donner la possibilité d’exploiter le fonds de commerce sur une courte durée (3 ans).
Bail précaire : les cas qui nécessitent une dérogation
Il existe plusieurs cas de figure qui « justifient » la demande de signature d’un bail précaire ou dérogatoire. Ils incluent par exemple :
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- Un essai de concept sur le fonds de commerce concerné, avant une décision plus pérenne d’achat de droit au bail ;
- Une demande de dérogation dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 ;
- L’organisation d’une vente éphémère / pop-up store ;
- La mise en place de travaux d’aménagement dans un autre fonds de commerce (cf ci-dessous).
Aucune justification officielle n’est nécessaire pour demander une dérogation et ainsi ramener la durée du bail de location des locaux commerciaux à 3 ans. Tout commerçant peut en faire la demande.
Note : ce que l’on appelle bail précaire est n’est pas à confondre avec une Convention d’occupation précaire (COP), qui, elle, peut engager des conditions. La COP n’est pas un contrat mais un accord entre les 2 parties.
La convention d’occupation précaire (COP)
La COP est un contrat de location à part, qui est signé entre les deux parties, propriétaire et bailleur dans le cas de circonstances exceptionnelles qui ne sont pas dues à la volonté des parties. Il peut par exemple s’agir d’un incendie, d’un effondrement, d’un dégât des eaux ou d’une catastrophe naturelle.
Ainsi, afin de remettre en état sa boutique, un commerçant locataire peut décider de s’installer près du local commercial, dans un autre local libre. Il signe alors une COP afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires à l’utilisation du fonds de commerce initial.
Sous la convention d’occupation précaire, le locataire des deux est généralement accompagné par son assureur. Celui-ci peut entre autres prendre en charge la gestion du double loyer et des préjudices causés. Le commerçant poursuit son activité et peut occuper les lieux de manière temporaire, le temps de gérer la réfection de son local d’origine.
Il faut savoir que sans motif réel de précarité, la COP est un bail commercial de 9 ans qui n’est pas régi par une limitation dans la durée, contrairement au bail précaire ou bail dérogatoire. La COP est entièrement intégrée au Code du commerce (Article L145-5-1).
Bail précaire : un contrat renouvelable ?
La durée maximale d’un contrat de bail précaire est de 3 ans. Chaque commerçant est en droit de demander la signature de ce type de contrat.
Le bail précaire ou bail dérogatoire peut être renouvelé. Le propriétaire bailleur et le locataire ou commerçant concluent un accord ensemble, visant à mettre en place des baux successifs. Ces baux doivent être dérogatoires et ne peuvent excéder une limite totale de 3 ans.
Un bail dérogatoire peut ainsi être signé pour une durée de 1 mois, 3 mois, 1 ans, etc. Il faut savoir que la loi Pinel (14 juin 2014) a modifié la durée totale des baux dérogatoires. Avant 2014, celle-ci était de 2 ans.
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire
Pour le propriétaire bailleur, les avantages et inconvénients du bail dérogatoire sont les suivants.
Avantages :
- Pas d’indemnité à verser au locataire en cas d’éviction
- Bail de courte durée, moins engageant
Inconvénients :
- Difficulté potentielle à trouver des locataires
- Absence potentielle de stabilité dans les revenus
- Pas de franchise possible
Pour le locataire, les avantages et inconvénients du bail précaire sont les suivants.
Avantages :
- Ce bail est pratique pour une entreprise qui évolue rapidement
- Le loyer est plus bas que celui des baux commerciaux habituels
- Bail de courte durée, moins engageant
- Dépôt de garantie moins élevé
Inconvénients :
- Pas d’indemnisation en cas d’éviction / congé / non transformation en bail commercial / non renouvellement du bail
- Pas de garantie de renouvellement du bail
- Le loyer peut être augmenté à l’issue de toute fin de contrat, si la situation économique est favorable. En cas de refus, le locataire peut perdre sa clientèle.
Les avantages et les inconvénients du bail dérogatoire ou bail précaire sont réels. Ils méritent que l’on se penche sérieusement sur le sujet avant de s’engager sur la voie d’un contrat de ce type.
